Dansle cadre d’un prêt immobilier, l’apport personnel est la somme d’argent dont l’emprunteur dispose pour financer l’achat de son bien avant l’obtention de son financement. L’apport personnel peut être le résultat d’une épargne, d’un placement, de la vente d’un bien ou encore d’une donation ou un héritage. Il doit Parailleurs, une fois la promesse de vente signée, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition. Enfin, vous pouvez avoir inclus à la promesse de vente des clauses suspensives telles que l’ obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire . Tousles ans, la ville profite de la pause estivale pour remettre en état les cours et les salles de classe des différentes écoles d'Agen. Lundi 22 août, Emmanuelle Cugurno, Bonjourtout le monde, il y a quelques mois j'ai fait un emprunt immobilier pour mon premier achat immobilier. J'ai obtenu un taux plutôt intéressant en m'engageant à ouvrir un compte perso et un compte PRO (lié à mon auto-entreprise) chez une banque.. Je n'ai pas été informé des frais lors de la signature (mon erreur, j'aurais du me renseigner) et je suis un peu tombé Leprêt immobilier est une opération à long terme, qui vous engage sur plusieurs années, parfois sur plus de 20 ans. Votre situation financière s’est améliorée et vous aimeriez vous libérer de Leprêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un terrain à construire. Comme son nom l’indique, le PTZ permet de financer une partie de votre projet immobilier sans payer le moindre intérêt. Pour un montant maximum de 138 000 euros, il doit obligatoirement être complété par un prêt immobilier classique. Dansl’optique d’un achat immobilier, ce placement offre néanmoins la possibilité d’obtenir un prêt à 2,20% quatre ans après sa souscription. Ce niveau de taux d’intérêt n’est guère intéressant aujourd’hui, après la baisse historique des taux de crédit immobilier enregistrés en 2016. Mais il pourrait devenir avantageux en cas de poursuite de la remontée Lachat d'un bateau, neuf ou d'occasion, représente un investissement conséquent. Alors, pour trouver la formule la plus adaptée à votre budget et à vos capacités de remboursement, réalisez en quelques clics une simulation de prêt bateau.Gratuit, notre simulateur de crédit pour l’achat de votre bateau vous permet d’affiner votre projet, en indiquant le montant à emprunter et la Prêtà taux zéro pour un deuxième achat : le cas du couple. Si vous voulez financer un bien avec PTZ en couple pour la deuxième fois, vous le pouvez, mais à la condition qu’aucun des partenaires n’ait été propriétaire d’une résidence principale au cours des 24 derniers mois. Vous revendez le bien et vous remboursez par Leprêt personnel étant un crédit non affecté, il peut être employé pour financer n’importe quel achat ou projet. Plus simple à obtenir qu’un prêt immobilier, il peut alors être tentant d’y souscrire pour financer l’achat d’un bien immobilier. Sur le papier, rien ne vous en empêche. Cependant, il faut savoir que ce type de Um620. Le prêt à taux zéro ou PTZ est un sérieux allié lorsqu’il s’agit de finaliser un dossier de financement en vue de devenir propriétaire pour la première fois. Voici ce qu’il faut savoir à son propos. Le PTZ, un coup de pouce pour acheter sa première résidence principale Le prêt à taux zéro est une véritable aide pour devenir propriétaire car ce dernier est gratuit à condition de remplir les critères d’éligibilité. Ce prêt aidé permet aux primo-accédants de financer l'acquisition de leur première résidence principale. Valable pour l’achat ou la construction, ce dispositif permet une grande variété de choix et de configurations. Sa seule limite est d’être incompatible avec tout projet d’acquisition d’une location saisonnière ou meublée, ou bien d’une résidence secondaire. Le prêt à taux zéro est un dispositif d’aide à l’accession à la propriété et ne peut par conséquent être utilisé pour financer un autre type de projet immobilier. Il existe cependant une possibilité de mettre en location un bien financé avec le PTZ lorsque le propriétaire se trouve dans une situation exceptionnelle. Dans ce cas, la location d’un bien PTZ doit tout de même respecter certaines règles. La durée de la location ne peut ainsi pas dépasser 6 ans et le montant des loyers doit respecter le plafond des barèmes des logements sociaux. Les conditions d’éligibilité au PTZ Le PTZ est un prêt plafonné. Ce plafond est variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement et de sa localisation. Pour simuler vos droits, n’hésitez pas à vous servir de notre simulateur PTZ. Un complément de financement appréciable Le prêt à taux zéro ne peut en aucun cas être un prêt principal pour un premier achat immobilier. Il s’agit d’un prêt complémentaire, destiné à financer jusqu'à 40 % du coût total de l’opération maximum, selon la nature du logement et sa situation géographique. Pour compléter son financement immobilier, il est possible de cumuler le PTZ avec le prêt d’accession sociale PAS, le prêt conventionné PC, le prêt d’épargne logement, le prêt bancaire classique, les différents prêts proposés par Action logement ainsi que le prêt social location-accession PSLA. Qui verse le prêt à taux zéro ? Le PTZ est un prêt aidé par l’Etat, mais c’est la banque qui le verse après avoir signé une convention avec l’Etat. L’organisme qui assure la gestion du prêt à taux zéro est la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété SFGAS. C’est elle qui permet aux banques de distribuer les prêts à taux zéro et de percevoir de l’Etat une compensation pour l’absence d’intérêts et le différé de remboursement dont bénéficient les emprunteurs ». Quelle durée pour le PTZ ? Le PTZ peut être remboursé sur une durée de 20 à 25 ans. Une variante du PTZ l’éco-prêt à taux zéro Accessible à tous les propriétaires, occupant ou bailleur, sans condition de ressources, l’éco-PTZ permet de bénéficier d’un taux d’intérêt égal à zéro pour financer des travaux d’économie d’énergie. Ce dispositif a été prorogé jusqu'en 2021. Tout sur l’immobilier ! Les sommes en jeu sont conséquentes, il ne faut pas se louper. Notre discours n’est pas forcément mainstream », mais il est objectif et vous aurez une bonne vision d’ensemble. Quels que soient vos moyens financiers mais aussi en termes de compétences et de temps disponible et selon vos goûts et objectifs, vous saurez comment vous pouvez investir dans l’immobilier. Et vous aurez les bases pour ensuite dévorer les meilleurs livres sur l’investissement immobilier. SOMMAIRE Les différents moyens d’investir dans l’immobilierL’immobilier locatif classiqueL’immobilier pierre-papierL’achat de la résidence principaleL’investissement immobilier à créditSites de référence et questions fréquentes L’immobilier est l’un des rares actifs que l’on peut acquérir à crédit, et là réside son principal intérêt. Car pour construire et développer son patrimoine, il faut optimiser les deux leviers la capacité d’épargne pour investir en assurance vie et en bourse notamment et la capacité d’endettement pour l’investissement immobilier. Ainsi, quand on a peu de capacité d’épargne, l’achat de la résidence principale est bien souvent le seul moyen de se constituer un patrimoine. Mais il y a bien d’autres solutions d’investissement immobilier que nous allons comparer avec levier du crédit ou non, en gestion active immobilier locatif classique ou passive pierre-papier, immobilier d’entreprise ou résidentiel. Les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier pensent généralement à l’investissement locatif classique en dur ». Mais il y a d’autres solutions pour investir dans l’immobilier, à commencer par la pierre-papier » les SCPI Sociétés Civiles de Placement Immobilier pour devenir propriétaire associé d’un parc immobilier et recevoir des loyers, le crowdfunding financement participatif de projets immobiliers et les SIIC les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées. Donc nous allons présenter le panorama complet de l’investissement immobilier classique physique » et papier. Toutes les solutions pour investir en immobilier Nous comparons dans ce tableau les différentes solutions pour investir dans l’immobilier. Ainsi, vous aurez une vision complète de l’immobilier et tous les critères à évaluer pour investir. Dans la suite de l’article, nous développons en détail chaque solution d’investissement. Résidence principale - Résidence secondaire Investissement locatif classique SCPI Crowdfunding SIIC et REIT Votre statut Propriétaire Propriétaire bailleur Propriétaire associé Créancier Actionnaire Ticket d'entrée minimum pour investir > 50 000 € > 50 000 € 500 € 1 000 € 100 € Rendement - Résidence principale économie de loyer - Résidence secondaire achat plaisir ou rentabilisation possible en location saisonnière ? Très aléatoire selon le bien et selon le régime fiscal choisi de 1% à 10% net Environ 4% net sous forme de loyers Environ 6% net sous forme d'intérêts Environ 4% net sous forme de dividendes Frais d'entrée Frais de notaire 7-8% neuf = 2-3% Frais de notaire 7-8% neuf = 2-3% Frais d'acquisition de 5 à 9% 0 frais Coût d'ordre 0,1 % Levier du crédit Non hormis crédit à la consommation Non hormis crédit à la consommation Fiscalité Pas d'impôts sur les loyers "implicites"Et taxe habitation majorée jusqu'à 60% pour les résidences secondaires Plusieurs régimes disponibles location nue, LMNP, Pinel, Denormandie, etc. En nom propre ou via SCI. La location saisonnière. - Fisca de l'assurance-vie OU - Fisca des revenus fonciers si achat en direct Fisca des obligations flat tax 30 % Fisca du compte-titres CTO flat tax 30 % Liquidité Plusieurs mois pour vendre trouver un acheteur + signature notaire Plusieurs mois pour vendre trouver un acheteur + signature notaire - En assurance-vie = excellente 1 clic - En direct = bonne À l'issue du projet immobilier remboursement à la fin du chantier qui dure généralement 2 ans Excellente vente en 1 clic Risques encourus Risque du marché moins-value - Risque du marché moins-value - Dégradation du bien - Non paiement des loyers - Vacance locative - Aucune diversification Risque du marché moins-value Risque de défaut de paiement du promoteur immobilier Risque du marché moins-value Diversification - Résidence principale impossible - Résidence secondaire possible mais budget important Difficile budget important et on devient bailleur à temps plein lorsque l'on a plusieurs appartement à gérer Très facile petits investissements et achat en quelques clics Très facile petits investissements et achat en quelques clics Très facile petits investissements et achat en quelques clics Implication de gestion Entretien et travaux - Gestion locative visites, assemblées générales... - Déclaration fiscale - Entretien et travaux... Déclaration fiscale des loyers Déclaration fiscale des intérêts Déclaration fiscale des dividendes Informations supplémentaires -En savoir plus sur la résidence principale -En savoir plus sur la résidence secondaire -En savoir plus sur l'investissement locatif -Les meilleurs livres sur l'investissement immobilier En savoir plus sur les SCPI En savoir plus sur le crowdfunding -En savoir plus sur les SIIC -En savoir plus sur les REITS On distingue 3 grandes familles d’investissement immobilier l’immobilier de jouissance résidence principale et résidence secondaire acheter ou louer ? ;l’immobilier locatif classique devenez bailleur en location nue régime par défaut ou meublée LMNP, en immobilier défiscalisant dans l’ancien Denormandie ou le neuf Pinel ;l’immobilier pierre-papier déléguez la gestion grâce aux SCPI, crowdfunding immobilier et SIIC. Idéal pour diversifier et obtenir des revenus sans gérer personnellement. Comment choisir entre les diverses solutions d’investissement immobilier ? Mettons de côté l’immobilier de jouissance résidence principale ou secondaire, et parlons d’abord d’investissement immobilier. Comment choisir entre l’investissement locatif classique logement mis en location ou l’immobilier pierre-papier SCPI et crowdfunding notamment ? Il y a 3 grandes questions à se poser avant tout Quel que soit l’investissement immobilier, il faut savoir qu’il y a un risque de perte en capital. Ensuite, vous voyez que cela dépend beaucoup de votre horizon d’investissement moins de 2 ans l’immobilier n’est pas adapté. Il faut sécuriser en fonds 2 et 4 ans trop court pour investir dans l’immobilier locatif classique, mais possible d’investir en crowdfunding immobilier capital bloqué sur des projets qui durent généralement 2-3 ans, pour 8 à 10 % de rendement annuel.entre 4 et 8 ans vous pouvez envisager d’investir en SCI sans frais d’entrée en assurance vie possible sur Evolution Vie, notre avis. On explique ici différence entre SCI et de 8 ans vous pouvez investir dans l’immobilier à long terme et à crédit. Si vous ne voulez rien gérer personnellement, les SCPI sont très confortables pour percevoir des loyers sans rien faire environ 4 à 6 % de rendement. Si vous êtes prêt à vous impliquer il faut du temps et vouloir prendre les responsabilités de bailleur, vous pouvez investir dans l’immobilier locatif classique être bailleur en mettant un logement en location, notamment sous le régime fiscal avantageux LMNP. On détaille plus loin. Investir dans l’immobilier locatif classique Quand on investit dans l’immobilier locatif traditionnel, on devient bailleur avec les responsabilités qui en découlent vis à vis des locataires. Et des droits et des devoirs vous incombent vis à vis de la loi. Il faut investir davantage ET s’investir personnellement. Ainsi, vous êtes responsable des achats de vos biens immobiliers, de la gestion locative visites, états des lieux, régularisations de charges, assemblées générales, etc., des déclarations fiscales, de l’entretien et des travaux. Et le risque dégradations, loyers impayés, vacances locatives, baisse du marché local est très concentré par rapport à la pierre-papier, sauf à être suffisamment aisé pour diversifier sur plusieurs immeubles. Le champ des possibles est vaste location nue ou meublée ? Défiscaliser ou non ? Via une société SCI ou en nom propre ? Il faut bien se renseigner pour réaliser le meilleur montage, le plus adapté à votre situation, car l’optimisation fiscale est déterminante pour bien rentabiliser votre investissement immobilier. Note de Nicolas les investisseurs du dimanche » se laisseront souvent séduire par le Pinel ou investiront sans se renseigner en location nue. Dommage, ce sont rarement des investissements rentables. Généralement, les investisseurs les plus avisés choisissent d’investir en meublé, sous le statut LMNP. Explications. Location nue ou meublée ? Par défaut si on ne choisit aucun dispositif fiscal, on fait de la location nue, c’est-à-dire location non meublée. Dans ce cas, sauf en déficit foncier, la fiscalité sera lourde. Fiscalement, on est imposé sur une assiette de 70 % des revenus fonciers car abattement forfaitaire de 30 %, ou au choix sur une assiette des revenus fonciers diminuée des frais réels. Et notre taux d’imposition peut monter jusqu’à 45 % de cette assiette, selon notre tranche marginale d’imposition TMI. Sans compter les 17,2 % de prélèvements sociaux à ajouter. Finalement, l’investissement locatif par défaut » est très imposé en France, au point d’arriver à un rendement net proche de 0 % à moins d’optimiser fiscalement. La location meublée statut LMNP pour effacer l’impôt sur les revenus locatifs Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus intéressant. Il s’agit de la niche fiscale de la location meublée non professionnelle LMNP. Dans ce cas, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC bénéfices industriels et commerciaux avec une imposition plus douce que celle des revenus fonciers de la location nue. Fiscalement, on peut choisir l’abattement forfaitaire pour être taxé sur une assiette de 50 % des revenus locatifs ou les frais réels et généralement obtenir une assiette taxable de 0 € en comptant l’amortissement ! En pratique, la location meublée sera bien adaptée aux studios et T2 dans les grandes villes pour louer à des étudiants et jeunes actifs. En contrepartie il faut meubler l’appartement, mais le loyer sera un peu supérieur à la location nue et la fiscalité plus clémente. De plus, la gestion est plus souple bail d’un an en location meublée contre 3 ans en location nue. Bien investir avec du meublé LMNP clé en main ? Nous ne parlons pas de LMNP géré en résidence de services pour les étudiants, les vacances, ou les personnes âgées. Trop risqué, car le bail est garanti généralement 9 ans par un gestionnaire, mais ensuite vous vous retrouvez pieds et poings liés au gestionnaire exploitant qui bien souvent exige de coûteux travaux et des baisses de loyer pour continuer à louer. En revanche, une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main peut apporter du confort et une réelle valeur ajoutée. Ainsi, nous avons découvert Immocitiz, une société créée en 2012 qui propose aux investisseurs immobiliers de chercher un appartement décoté avec travaux afin de réaliser une bonne affaire rendement généralement supérieur à 6 % net. Pour bien louer et avec de bonnes perspectives de plus-value, Immocitiz propose des biens dans des villes dynamiques à bon potentiel en Île-de-France, à Lille, Bordeaux, Rouen, Caen. En pratique, pour 7,7 % de frais, Immocitiz regroupe toutes les compétences pour réaliser de A à Z un projet locatif rentable chasseur d’appartement à bon rendement car travaux à réaliser et négociation selon votre cahier des charges ;architecte pour réorganiser l’espace et optimiser la surface du bien choisi pour louer au meilleur prix et donner le meilleur potentiel pour la revente éventuelle ;assistant à maîtrise d’ouvrage pour les travaux, Immocitiz dispose de ses propres artisans dans plusieurs corps de métier donc maitrise du calendrier, du budget et de la qualité du chantier ;décorateur d’intérieur pour meubler avec du mobilier et des décorations à bon rapport qualité / prix et pour plaire au maximum de locataires ;gestionnaire locatif pour confier la mise en location et la gestion locative du bien si l’investisseur souhaite aussi confier cette mission après l’achat. Finalement, cette solution en locatif meublé clé en main permet aux investisseurs immobiliers de gagner du temps et d’obtenir une meilleure rentabilité en déléguant le projet à des spécialistes de l’investissement locatif. Vous pouvez voir des exemples concrets d’investissements réalisés sur le site Immocitiz. Défiscaliser dans l’immobilier ? Pour défiscaliser, beaucoup d’investisseurs se ruent vers le Pinel, qui concerne l’immobilier neuf. Mais ce n’est pas forcément plus intéressant qu’un bon investissement immobilier non défiscalisant. D’ailleurs, le LMNP est aussi une forme d’optimisation fiscale ! Donc il faut calculer au cas par cas et garder à l’esprit que l’on achète un bien immobilier et non un vulgaire produit de défiscalisation. Car la rentabilité de l’investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs et pas uniquement de la défiscalisation, notamment le prix d’achat, les loyers perçus, l’imposition des loyers, le prix de revente, la défiscalisation. Nous expliquons tout dans notre dossier complet sur le Pinel avec un cas pratique. Dans l’ancien, le dispositif Denormandie permet également de défiscaliser. Avec un prix d’achat plus bas car prix de l’ancien et non du neuf, ce peut être plus rentable que le Pinel. Pour avoir un tour d’horizon complet, nous vous invitons à lire notre comparatif de 8 défiscalisations immobilières. Ceci dit, l’immobilier neuf présente quelques avantages. Notamment les frais de notaire réduits à 3 % contre 8 % dans l’ancien, l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans et le respect de la norme BBC bâtiment basse consommation. Note de Nicolas Pour chercher un bon investissement en Pinel, déficit foncier ou autre dispositif, nous avons trouvé le site Sphère immo très pratique. En effet, il centralise des milliers de biens immobiliers le portefeuille le plus complet du marché. Et il permet de filtrer les biens les plus adaptés à nos souhaits ville recherche possible sur une carte de France, budget, surface, dispositif fiscal, etc. De plus, on apprécie que le site soit indépendant pas rattaché à un promoteur en particulier. Si besoin de conseil, 250 conseillers répartis sur tout le territoire proposent un conseil personnalisé après bilan patrimonial. Ceci dit, rien d’obligatoire, on peut se contenter de chercher un bien grâce à l’outil de recherche. Réussir dans l’immobilier locatif Devenir bailleur, c’est un peu devenir chef d’entreprise. Il faut avoir le même état d’esprit d’entrepreneur. Pour réussir son investissement locatif, il faut s’impliquer pour trouver le bon bien, avec un bon rendement et de bonnes perspectives. Et il faut optimiser fiscalement et ne pas se contenter d’une location nue si on peut choisir un meilleur régime bien plus rentable location nue ou meublée LMNP, location longue durée ou saisonnière Abritel, en nom propre ou en SCI, pourquoi pas défiscaliser dans l’ancien en Denormandie ou dans le neuf en Pinel. On explique en détail dans cet article comment réussir son investissement en immobilier locatif choisir le bien, calculer le rendement, optimiser la fiscalité, optimiser le financement crédit immobilier, etc. En bref, l’immobilier locatif traditionnel n’est pas magique, pour obtenir un bon rendement il faut s’investir et courir quelques risques dégradations du bien, loyers impayés, baisse du marché immobilier, etc. Et il faut du temps et des compétences gestion, fiscalité, droit, bricolage pour faire de bons investissements. Attention si on prend du locatif packagé via gestionnaire comme les résidences de services sénior, étudiantes ou vacances en LMNP via un gestionnaire plutôt que du LMNP géré soi-même, alors on risque de grosses déconvenues car le bail commercial dure quelques années et ensuite on se retrouve pieds et mains liés au gestionnaire. Note de Nicolas même si ce n’est pas sexy », nous vous invitons à sérieusement vous pencher sur l’optimisation fiscale de vos investissements immobiliers. En effet, la rentabilité de votre investissement peut varier du simple au double selon le régime fiscal choisi. Et choisir le bon montage location nue, LMNP, Pinel, Denormandie, etc. peut faire toute la différence entre un bon investissement et un mauvais investissement ! Donc il faut simuler et ne pas hésiter à solliciter les services d’un bon conseiller en gestion de patrimoine un CGP objectif qui n’orientera pas systématiquement vers le Pinel, mais fera différentes simulations pour choisir le meilleur montage fiscal. Sinon, l’investisseur passif » peut se tourner vers l’immobilier pierre-papier pour faire aussi bien voire mieux, avec moins de temps et moins de stress. Tout comme en bourse, une bonne gestion pilotée ou l’investissement en fonds passifs ETF et trackers fera mieux que l’investisseur lambda. L’immobilier pierre-papier investir facilement en déléguant L’immobilier pierre-papier » est une famille qui regroupe plusieurs types d’investissement aux noms un peu barbares, nous expliquerons plus en détail ensuite les SCPI sociétés civiles de placement immobilier pour devenir propriétaire associé d’une super SCI » et percevoir des loyers, en empruntant ou non ;le crowdfunding immobilier financement participatif de projets immobiliers pour prêter à un promoteur immobilier et percevoir des intérêts en tant que créancier ;les SIIC sociétés d’investissement immobilier cotées pour devenir actionnaire d’une société foncière et percevoir des dividendes. Explications de ces 3 investissements. Les SCPI devenir propriétaire associé et percevoir des loyers Les sociétés civiles de placement immobilier SCPI existent depuis plus de 40 ans déjà. Il existe environ 200 SCPI différentes regroupées en SCPI de rendement, SCPI de plus-value et SCPI de défiscalisation. Comme en immobilier locatif classique, on peut investir en SCPI en prenant un crédit immobilier. En pratique, l’épargnant peut investir sur les SCPI de son choix et c’est la société de gestion qui gère le parc immobilier et reverse le loyer. Le choix est vaste SCPI investies sur de l’immobilier résidentiel, ou immeubles de bureaux, ou commerces, ou hôtels, diversifiées,…en France et à l’étranger. Tout comme l’immobilier locatif classique, il s’agit d’un investissement long terme, car il y a des frais d’achat à amortir entre 5 % et 9 % selon la SCPI, frais proches des frais de notaire en immobilier classique. L’investisseur devient un propriétaire associé et connait les adresses des biens détenus, sachant qu’une SCPI peut compter des centaines voire des milliers d’associés avec un parc immobilier évalué à plus d’1 milliard d’euro. Performance moyenne des SCPI en 2021 5,55 % 4,45 % de rendement sur loyer + 1,10 % de revalorisation des prix. Un rendement que l’on juge très intéressant car facile à obtenir sans rien gérer personnellement ! Ce rendement est relativement stable depuis des années, et en hausse par rapport à 2020 4,18 % en 2020. En pratique, on peut investir en SCPI en assurance vie, ou se faire accompagner par un courtier spécialisé en SCPI pour financer avec un crédit immobilier les meilleurs courtiers SCPI. Depuis fin 2019, on peut même investir en SCPI sur Plan d’épargne Retraite PER tout en défiscalisant ! Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre guide complet sur les SCPI. Le crowdfunding immobilier prêter à des promoteurs et percevoir des intérêts Le crowdfunding signifie financement par la foule ». Il s’agit de financement participatif, pour prêter en commun et participer à la réalisation d’un projet. Ainsi, les épargnants font un peu office de banque et prêtent à un promoteur immobilier qui a un projet de construction ou de rénovation. L’investisseur devient un créancier et signe un contrat pour obtenir la rémunération convenue des intérêts annuels compris entre 8 % et 10 % généralement selon le projet. Il s’agit d’un investissement immobilier sans frais, à court terme puisque les travaux durent généralement 18-24 mois avec intérêts reçus à la fin de l’opération. En pratique, une plateforme de crowdfunding immobilier sert d’intermédiaire entre les promoteurs immobiliers à la recherche de financement et les épargnants à la recherche de placement. La plateforme réalise un audit et sélectionne les projets qu’elle estime les plus sûrs pour les présenter aux épargnants. Homunity fait parti des leaders du marché, avec plus de 250 projets financés depuis 2016. Après inscription sur la plateforme Homunity, on a accès aux projets et l’investissement est très rapide, en quelques clics. Rendement moyen du crowdfunding immobilier chez Homunity en 2021 9,2 %. Pour en savoir plus fonctionnement, fiscalité, bonnes pratiques d’investissement, etc., nous vous invitons à lire notre dossier complet sur le crowdfunding immobilier. Les SIIC devenir actionnaire de sociétés foncières et percevoir des dividendes Les SIIC sont des sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse, aussi appelées des foncières. Vous connaissez sans doute les centres commerciaux Unibail Westfield et Klepierre, ou la société Icade spécialisée dans les bureaux et la santé. La spécificité des SIIC est qu’elles doivent reverser aux actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Donc les dividendes versés aux actionnaires sont généreux, pour un rendement généralement compris entre 5 % et 10 %. Contrairement aux 2 précédents investissement pierre-papier, il s’agit ici d’investissement en bourse, donc il y a une certaine volatilité des cours à supporter pour des investisseurs plus aguerris. Il s’agit d’un investissement à long terme, pour des actionnaires qui veulent investir dans le secteur immobilier avec des dividendes généreux. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre guide sur les SIIC. Les avantages de la pierre-papier Les SCPI, le crowdfunding et les SIIC sont les investissements immobiliers les plus accessibles et confortables le ticket d’entrée est bas quelques centaines d’euros pour investir,ces investissements demandent moins d’efforts de gestion l’achat des biens, la vente, l’entretien et la gestion locative sont complètement délégués donc on reçoit réellement des revenus passifs, tout en permettant de mieux diversifier et de moins subir les risques de dégradation et de loyer impayé. Note de Nicolas généralement, la pierre-papier » est particulièrement appréciée par les actifs déjà bien occupés dans la vie carrière, famille, etc. et les retraités qui veulent du confort et du temps libre sans soucis de gestion, tout en obtenant un rendement intéressant. Et on peut diversifier facilement en investissant sur plusieurs SCPI ou/et en crowdfunding immobilier sur plusieurs projets ou/et sur plusieurs SIIC. Ceci dit, cela reste un investissement immobilier avec perspectives de plus-value mais également risque de moins-value selon l’évolution du marché immobilier. Nous ne sommes plus ici dans la famille de l’investissement immobilier locatif, mais dans l’immobilier de jouissance. Nous ne débattrons pas de l’achat de la résidence principale RP, car l’achat immobilier ne doit pas être uniquement dicté par une logique purement financière, mais aussi par certains besoins un peu irrationnels tels que se sentir réellement chez soi. Ceci dit, il y a des prérequis à l’achat il vaut mieux être stable professionnellement et personnellement et se projeter sur plus de 8 ans quand on envisage l’achat plutôt que la location. Et être conscient que les frais de notaire représentent à eux-seuls environ 2 ans de loyer et que le propriétaire dépense plus pour son logement que le locataire taxe foncière, travaux…. Vous hésitez entre l’achat et la location ? Nous vous invitons à lire notre article acheter ou louer ? » vous y trouverez des pistes de réflexion et un outil de simulation. Par ailleurs, cet autre article vous informera sur la recherche du meilleur crédit immobilier. Et pourquoi pas acheter une résidence secondaire ? Dans la famille de l’immobilier de jouissance, les Français aiment aussi acheter une résidence secondaire pour les week-end et les vacances. On en parle dans notre article Résidence secondaire investissement ou achat plaisir ? Sachez que les dépenses occasionnées par une résidence secondaire sont importantes taxes, entretien courant,…sans parler du coût d’opportunité de ne pas investir ailleurs. Ceci dit, une résidence secondaire bien située peut se rentabiliser en la mettant en location saisonnière. Avis de Nicolas quitte à investir dans l’immobilier, l’achat de la résidence principale est généralement le plus recommandé car pas de locataire à gérer, pas d’impôt sur les revenus fonciers, pas de risque de dégradation ni de vacances locatives. Ceci dit, dans certains cas, notamment quand on est jeune et mobile professionnellement, il vaut mieux ne pas acheter sa résidence principale et investir dans l’immobilier par d’autres moyens comme expliqué plus haut. L’investissement immobilier à crédit Comme on l’expliquait en introduction, un grand avantage de l’investissement immobilier est qu’il peut être réalisé à crédit, plutôt que de mobiliser son épargne. C’est un choix par contrainte financière, car on a rarement assez d’épargne pour acheter un bien immobilier au comptant sans crédit. Mais c’est aussi un choix d’optimisation financière, pour profiter de l’effet levier et également de la déduction des intérêts d’emprunt dans le cas de l’investissement locatif y compris SCPI. Ainsi, la plupart des investisseurs empruntent un maximum, pour conserver au maximum leur épargne placée. D’autant plus en période de taux bas. Avec l’effet levier du crédit, on fait donc travailler un capital bien plus important. Par exemple pour un investisseur qui dispose d’un patrimoine financier de 200 000 €, en conservant 200 000 € d’épargne placée et en empruntant 200 000 € pour un investissement immobilier, il va faire travailler 400 000 € au total. Et en visant l’autofinancement cashflow équilibré entre revenus locatifs et sorties d’argent, il pourra faire d’autres investissements. Voilà pour le principe général de l’investissement immobilier à crédit. En pratique, il faut optimiser le crédit en faisant des simulations durée, taux, apport ou non et retenir la meilleure offre de prêt. Optimiser le crédit et choisir la meilleure offre de prêt immobilier Il existe différentes solutions pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier notre article ne consulter que sa banque, faire la tournée des banques du quartier, déléguer à un courtier en crédit immobilier. Pour économiser du temps et de l’argent, nous préférons les courtiers. En particulier les FinTech 100 % en ligne, avec moins de frais et plus de personnalisation pour plus d’efficacité. En préambule à tout investissement immobilier, il est essentiel de déterminer un ordre de grandeur de votre capacité d’emprunt. Personnellement, nous utilisons régulièrement le simulateur du courtier Pretto. Courtier en crédit immobilier complètement digitalisé, rapide et efficace pour trouver les meilleurs taux selon son profil également rachat de crédit. En 3 minutes, il permet de cerner son budget,déterminer le coût des mensualités,savoir quel est le meilleur taux que l’on peut obtenir parmi quelques dizaines de banque économie de milliers d’euros d’intérêts,obtenir une attestation de solvabilité. Avis de Nicolas Ainsi, on peut cadrer le budget de l’investissement et on rassure les vendeurs avec l’attestation de solvabilité promesse de financement, gage de sérieux et élément de poids dans la négociation de l’achat. Par la suite en cas d’achat immobilier, un conseiller Pretto prend en charge les formalités jusqu’à la signature chez le notaire. Cela évite de faire la tournée des banques, on peut tout faire en ligne avec appui téléphonique si besoin et directement obtenir la meilleure offre de prêt. Nous avons testé leurs services mon avis sur Pretto expérience de recherche du meilleur crédit immobilier. Efficace pour les simulations avant investissement, les souscriptions de crédit et également les rachats de crédit. Vous préférez passer par un acteur traditionnel ? Empruntis figure parmi les leaders du marché et on peut aussi comparer les meilleures offres de prêt en quelques minutes. Et l’assurance emprunteur ? Qui dit prêt immobilier, dit assurance emprunteur. Là aussi il y a beaucoup d’économies à réaliser en comparant des milliers d’euros sur la durée du crédit. Pour ma part, j’ai économisé plus de 4 000 € sur la durée de mon crédit en changeant d’assurance emprunteur et cela m’a pris moins d’une heure ! En pratique, il est possible de souscrire à une assurance emprunteur différente de celle de la banque du crédit et on peut aussi changer d’assurance emprunteur a posteriori comment changer d’assurance emprunteur ? Ainsi, le courtier Empruntis permet de comparer les assurances emprunteur pour trouver la meilleure offre en termes de tarif et de garanties. Les meilleurs livres sur l’investissement immobilier prix officiels des notaires en Île-de-France ces séries remontent à 1991 pour Paris et la Petite Couronne, à 1996 pour la Grande Couronne des prix de l’immobilier par arrondissement de Paris ici ou làLes prix officiels des notaires en France hors îdF prix moyen par quartier sur toute la France prix et autres indicateurs économiques et sociaux par ville de chaque annonce des grands sites immobiliers des prix l’immobilier dans le sud ouest de la France et à Toulouse Questions fréquentes sur l’investissement immobilier Pourquoi l’immobilier est l’un des meilleurs investissements ?L’immobilier est l’un des meilleurs investissements pour faire fructifier son capital. Les avantages de l’immobilier sont multiples. 1 L’immobilier est réputé protéger de l’inflation, 2 On peut y investir à crédit sans apport, 3 L’immobilier répond à un besoin vital et intemporel se loger. Pour les investisseurs, l’immobilier est une classe d’actif d’autant plus intéressante qu’il est possible de profiter de l’effet levier du crédit pour accélérer la progression de son patrimoine. Ainsi, la capacité d’épargne permet de construire le patrimoine financier actions, obligations, etc., tandis que la capacité d’endettement construit le patrimoine immobilier. Quelles sont les différentes façons d’investir dans l’immobilier ?On distingue deux grandes familles d’investissement immobilier l’investissement traditionnel en direct et l’investissement pierre-papier ».– L’immobilier traditionnel en direct fait appel à vos compétences de bailleur entrepreneur trouver le bon bien, l’entretenir, choisir le bon montage fiscal, assurer la gestion locative, etc. Il y a différents dispositifs location nue, location meublée non professionnelle LMNP, Pinel immobilier neuf défiscalisant, Denormandie immobilier ancien défiscalisant, location courte durée Abritel, etc.– L’immobilier pierre papier permet de déléguer à des professionnels et de diversifier avec un “ticket d’entrée” plus accessible. C’est plus confortable et moins chronophage. Différentes solutions investir en sociétés civiles de placement immobilier SCPI avec un rendement moyen de 4,5 %, en actions de SIIC sociétés foncières cotées en bourse, prêter à des projets immobiliers crowdfunding immobilier avec un rendement de 8 à 10 %. Comment déléguer la gestion de ses placements immobiliers ?Les investisseurs peuvent déléguer la gestion de leurs investissements immobiliers à un conseiller en gestion de patrimoine pour le conseil et l’optimisation fiscale et à une agence immobilière pour la gestion locative. Sinon, les investisseurs peuvent souscrire à des parts de SCPI pour s’appuyer sur des sociétés de gestion qui feront tout de A à Z achat d’immeubles, gestion locative, entretien, paiement des factures, etc. Ainsi il n’y a absolument rien à gérer et la diversification est importante et permet de réduire le risque. Quels sont les conseils à suivre avant d’investir dans l’immobilier ?D’abord, ne pas se précipiter vers les investissements immobiliers les plus populaires Pinel par exemple. Car ce ne sont pas forcément les plus intéressants dans votre situation et il faut comparer et calculer en simulant location meublée en LMNP, location nue, défiscalisation dans l’ancien Denormandie ou dans le neuf Pinel, location courte durée Abritel ou longue durée, en nom propre ou en SCI, etc. Ensuite, il faut bien connaître le marché local offre et demande lorsqu’on investit en direct dans un bien. Savoir anticiper les coûts d’entretien et de rénovation tout au long de la durée de l’investissement être bricoleur ou connaître de bons artisans. Savoir optimiser le montage fiscal pour limiter les bonne connaissances de l’immobilier et des règles fiscales, n’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine et/ou à souscrire des parts de SCPI afin de déléguer la gestion et l’achat du foncier à des professionnels de l’immobilier. Comment défiscaliser ses investissements immobiliers ?– Si investissement en direct, il existe principalement deux dispositifs de défiscalisation immobilière le Pinel pour l’immobilier neuf et le Denormandie pour l’immobilier ancien. La défiscalisation prend la forme d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 21 % du montant du logement acquis sur 12 ans. Ceci dit, il ne faut pas être aveuglé par la défiscalisation et ne pas surpayer le bien en Pinel. Par ailleurs, le LMNP est un dispositif fiscal très intéressant pour effacer son impôt sur ses revenus locatifs.– Si investissement en immobilier pierre papier, type SCPI, il est possible d’optimiser fiscalement en logeant les parts des SCPI au sein d’un contrat d’assurance vie. Par ailleurs, il est possible de démembrer les SCPI, ou de choisir des SCPI qui achètent des biens à l’étranger avec une fiscalité plus clémente. Finalement, comment investir en immobilier ? Vous avez découvert le champ des possibles et désormais vous savez sans doute mieux comment investir en immobilier selon votre goût pour le sujet et le temps que vous pouvez y consacrer. Nous vous invitons maintenant à voir plus en détail les différents moyens d’investir dans l’immobilier investissement locatif classique, SCPI, crowdfunding immobilier et SIIC. Et pour aller plus loin, lisez donc notre sélection des meilleures livres d’investissement immobilier. On a coutume de dire que les français ont une pierre dans le ventre. D’ailleurs, on fait souvent le raccourci investir = investir en immobilier ». Alors qu’il y a bien d’autres moyens d’investir, n’oublions pas qu’il est recommandé de diversifier son patrimoine par prudence ne pas mettre tous les œufs dans le même panier » sur les 3 grands actifs actions, fonds euro en assurance vie, immobilier. Les étapes clés d'un achat immobilier 1. Rechercher un bien immobilier 2. Rédiger une offre d’achat 3. Signer une promesse de vente 4. Signer l’acte de vente 1. Rechercher un bien immobilier Première étape incontournable de votre projet, la recherche d’un bien immobilier peut se faire aujourd’hui de multiples manières consultation d’annonces en ligne sur des sites spécialisés, accompagnement par le biais d’une agence immobilière, bouche à oreille, etc. Si vous visitez un bien et que celui-ci retient votre attention, il est important de vous renseigner sur un certain nombre de points avant de vous décider Demandez la superficie du bien. Cette information vous permet de calculer le prix de vente au m2 et de comparer ce prix aux précédentes transactions conclues dans le même périmètre grâce au site Demande de valeur foncière. Consultez le diagnostic immobilier afin d’être renseigné sur la présence d’amiante ou le risque d’inondation par exemple. Sollicitez le montant des charges de copropriété pour un appartement notamment. Renseignez-vous sur le montant des impôts locaux taxe foncière en particulier. Rapprochez-vous de la mairie pour prendre connaissance de projets urbains susceptibles d’impacter le quartier mais aussi du plan local d’urbanisme PLU qui conditionne la construction d’une extension par exemple. À savoir Si vous ne parvenez pas à collecter l’ensemble des informations listées ci-dessus avant de rédiger votre offre d’achat, ne remettez pas pour autant en cause l'ensemble de votre projet. En effet, la superficie du bien comme le diagnostic immobilier vous seront fournis par le vendeur avant la signature de la promesse de vente. Vous pourrez donc encore vous rétracter après avoir pris connaissance de ces éléments. 2. Rédiger une offre d’achat Deuxième étape afin de concrétiser votre projet immobilier adressez au vendeur une offre d’achat. Cette offre se fait de préférence par écrit. Vous devez y préciser le prix d’acquisition du bien au prix proposé ou inférieur et le délai de validité de votre offre allant généralement d’une à deux semaines. Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour vous faire savoir s’il accepte ou rejette votre offre d’achat. En cas de rejet de votre offre, le vendeur peut vous faire une contre-proposition, que vous êtes à votre tour libre d’accepter ou de refuser. 3. Signer une promesse de vente Si cette étape est facultative, elle est vivement recommandée afin de sécuriser la transaction. En effet, l’avant-contrat permet d’exprimer clairement les termes et conditions de la vente. Afin d’établir la promesse de vente, deux options s’offrent à vous rédiger un acte sous seing privé directement avec le vendeur ou faire établir un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire. Si l’appui d’un notaire n’est pas obligatoire à ce stade, y avoir recours est judicieux la promesse de vente comprend des clauses essentielles à la transaction et engage fermement vendeur et acheteur. La promesse de vente se doit d’indiquer un certain nombre d’informations sur le vendeur et l’acheteur, le bien et la transaction Informations concernant le vendeur et l’acheteur coordonnées du vendeur et de l’acheteur Informations concernant le bien adresse du bien origine du bien précédent acte de vente et précédent propriétaire par exemple descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan existence d’hypothèque ou de servitude Informations concernant la transaction montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui incombe son paiement acheteur ou vendeur prix de vente et modalité de paiement avec ou sans l’aide d’un prêt durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation clauses suspensives éventuelles date de disponibilité du bien Source Service public À l’issue de sa signature, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les 10 jours qui suivent sa signature. Par ailleurs, une fois la promesse de vente signée, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition. Enfin, vous pouvez avoir inclus à la promesse de vente des clauses suspensives telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire. Si ces clauses ne se réalisent pas, c’est-à-dire que votre prêt et/ou votre permis de construire vous sont refusés, la vente est annulée sans que vous ayez à vous acquitter de pénalités. À savoir Renoncer à la vente après la période de rétractation ou sans lien avec les clauses suspensives peut vous coûter cher. En effet, la promesse de vente prévoit très souvent le versement au vendeur d’une indemnité d’immobilisation, aussi appelée séquestre, pouvant représenter 10 % du prix du bien. Cette somme servira ensuite au règlement de la vente une fois la transaction finalisée. Toutefois, si vous renoncez à la vente une fois le délai de rétractation achevé, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement. 4. Signer l’acte de vente C’est à l’occasion de cette dernière étape que vous devenez propriétaire du bien. L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire. Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à un seul notaire, ou choisir deux notaires représentant chaque parti, vendeur et acheteur. Si vous avez recours à deux notaires, l’Agence nationale pour l'information sur le logement ANIL rappelle que les notaires du vendeur et de l’acheteur partagent les honoraires, sans que le coût engendré ne soit plus élevé. ». Une fois l’acte de vente signé, les clefs vous sont remises contre le versement de la somme convenue pour le bien et des frais notariés. Si le notaire vous remet à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété vous permettant d’entamer vos démarches administratives souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc. il vous faudra encore faire preuve de patience avant de récupérer votre titre de propriété. En effet, le notaire doit encore accomplir un certain nombre de formalités, notamment enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Une fois cette démarche achevée, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par votre office notarial avant d’être confié au service des archives départementales. À savoir Si vous avez opté pour une signature de l’acte de vente sans passer par l’étape préalable du compromis de vente, vous disposez, en tant qu’acheteur, d’un délai de réflexion de 10 jours. Dans ce cas, le notaire vous remet un projet d’acte de vente que vous ne pourrez signer qu’une fois le délai de réflexion achevé.

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